Con una recente decisione, il Supremo organo di giustizia amministrativa è intervenuto a decidere una questione che aveva visto il mutamento di destinazione d’uso di un appartamento residenziale in studio medico, nel territorio del Comune di Roma, ma poiché tale trasformazione (solo) funzionale era intervenuta senza alcuna opera edilizia, il proprietario non aveva ritenuto di chiedere alcun titolo abilitativo edilizio. E ciò – ad onor del vero – anche sulla scorta di un risalente insegnamento della giurisprudenza, che assoggettava al titolo solo i mutamenti di destinazione d’uso realizzati mediante opere edilizie.

Poiché l’Amministrazione comunale aveva, invece, sanzionato tale modifica, il privato aveva, dapprima, adito il T.A.R. Lazio, ma con esito negativo.

Sull’appello proposto dal privato soccombente, si è alfine pronunciato il Consiglio di Stato, con la sentenza Sez. VI, 20 novembre 2018, n. 6562, la quale, dopo aver ripercorso – sotto il profilo storico – le diverse norme statali e regionali che hanno disciplinato il cambio d’uso, ha concluso «che il legislatore, dopo le prime incertezze, ha inteso sistemare razionalmente i casi di mutamento di destinazione che possano incidere sensibilmente sull’assetto del territorio, sottoponendone in generale la realizzazione al regime autorizzatorio o a quello semplificato della dichiarazione d’inizio attività.

5. Non può condividersi dunque quanto talora affermato dalla giurisprudenza più risalente, secondo cui il cambio d’uso da abitazione ad ufficio, anche se eseguito senza opere, non sia mai soggetto a permesso di costruire, e ciò anche perché un immobile destinato ad attività professionale presuppone un traffico di persone e la necessità di servizi e, quindi, di "carico urbanistico" superiore a quello di una semplice abitazione.
Pertanto, il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza. […].

6. Soltanto il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere.

Dunque, il mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell’ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti».

avv. Domenico Chinello